Rasantes Immobilien-Comeback in New York
Empire State Building
Ein altes Phänomen scheint New York neu zu erfassen. Kanzleien, Medien- und Technikkonzerne sorgen für steigende Mieten in Manhattan. Schon ist ein Vierjahreshoch bei den Büromieten erreicht. Doch die Erholung droht ausgerechnet von den Ausläufern der vergangenen Krise gestoppt zu werden.
New York - Es wird ein Börsengang, der Blicke auf sich zieht: Der Teilverkauf des Empire State Building an Aktionäre steht für die Belebung des Geschäfts mit US-Gewerbeimmobilien. Angetrieben wird er mit Geld aus Europa und Asien. Doch was hinter dem Immobilien-Deal des Jahres steckt, sickert erst langsam durch: New Yorks Markt für gewerbliche Immobilien erlebt einen unerwarteten Aufschwung.
Nicht nur die Rückkehr der Investoren und das wachsende Interesse von Techfirmen, Anwaltskanzleien und Medienkonzernen sorgen wieder für steigende Mieten in Manhattan. Auch die rekordniedrigen Zinsen und die Entspannung am Jobmarkt - wo im Dezember die Arbeitslosenrate auf 8,3 Prozent fiel, helfen. "Wenn es so bei 100.000 bis 200.000 neuen Jobs pro Monat in den USA bleibt", sagt der Co-Manager beim Prudential Global Real Estate Fund in New Jersey, "dann ist das ein idealer Treiber für die neuen Real Estate Trusts (Reits) und den gesamten Immobilienmarkt".
Kein Wunder dann auch, dass die Besitzer des bekanntesten Hochhauses der Welt bereitet einen Börsengang vor. Das Empire State Building, bis 1972 vier Jahrzehnte lang höchster Wolkenkratzer auf dem Planeten, soll als Kronjuwel eines neuen Immobilien-Trusts eine Milliarde Dollar an der New York Stock Exchange einspielen. Und Immobilienkenner trauen gerade Investments in Form von Reits einiges zu.
Die Reits haben beim besten Start der New Yorker Börse ins Jahr seit den 90er Jahren nicht ganz mitgehalten. Doch bei den aktuellen Aussichten dürften sie bald aufholen. Der MSCI Reit Index weist im laufenden Jahr ein Plus von 6,5 Prozent auf, nachdem er im vergangenen Jahr bereits 8,7 Prozent gestiegen war. Der S&P 500 Index kommt seit dem ersten Handelstag 2012 auf ein Plus von 7,4 Prozent. Doch einzelne Reit-Gattungen wie jene, die vor allem Industriegebäude im Bestand haben, konnten schon 15,5 Prozent zulegen.
Bestes Geschäftsklima seit Mai 2007
Der 200 Milliarden Dollar umfassende Reit-Markt in den USA sieht sich nicht mit den gleichen Risiken wie Aktien und Anleihen konfrontiert. Die Durchschnittsdividende liegt derzeit bei 3,6 Prozent. Und während die US-Notenbank Fed mit Zinsen nahe Null den Markt kräftig stützt, haben die Tiefausläufer der europäischen Schuldenkrise am Immobilienmarkt weniger negative Folgen als am Aktienmarkt. Standard & Poor's hat am Mittwoch seinen "stabilen" Ausblick für den Reit-Markt bekräftigt. Das Segment solle besser abschneiden als Baufirmen, die neue Wohnhäuser errichten. Und deren Verband - die National Association of Home Builders - hat gerade das beste Geschäftsklima seit dem Mai 2007 gemeldet.
"Der gewerbliche Immobiliensektor befindet sich mitten in einer vorsichtigen Erholung, die in vielen regionalen Einzelmärkten mehr auf begrenztem Angebot beruht, als auf Nachfrage, die derzeit noch etwas gedämpft ist". Das erklärt die Kreditanalystin Lisa Sarajian bei Standard & Poor's. "All die bekannten Immobilien-Tycoone haben auf den möglichen GAU am Gewerbemarkt gewartet", sagt Scott Collier, der Chefstratege beim Vermögensberater Advisors Asset Management in Monument, Colorado, "aber es ist einfach nicht passiert". So sehen das auch die Immobilienprofis im Nachbarland Kanada. Der größte Besitzer von Shoppingmalls im Ahornland, der RioCan-Trust, will im laufenden Jahr die Hälfte seiner weltweiten Akquisitionen in den USA tätigen. "Unser US-Portfolio entwickelt sich extrem gut", sagt RioCan CEO Edward Sonshine, "teilweise sogar besser als unsere besten kanadischen Immobilien".
Sonshines Begründung für die starke Ausrichtung der RioCan-Expansion auf die USA ist interessant: "Es hat dort in den vergangenen Jahren einen Mangel an neuen Einzelhandelsimmobilien gegeben, weil die Banken bei der Kreditvergabe gebremst haben, das hat das Angebot limitiert". Der RioCan-REIT notiert an der Börse bei seinem 52-Wochenhoch und wird von US-Bankern bedrängt, auch an der New York Stock Exchange die Notierung aufzunehmen.
Ähnlich positiv wie die anderen REITs sehen auch Immobilien-Analysten und -dienstleister den Gewerbemarkt in Manhattan und anderen Toplagen der USA. Das Investitionsvolumen an diesem Markt stieg 2011 um 77 Prozent auf 14,2 Milliarden Dollar, sagt die New Yorker Chefin Mary Ann Tighe beim Immobiliendienstleister CB Richard Ellis. Die Cap Rates, die in der Branche wichtige Messlatte für das Verhältnis zwischen Investition und Ertrag, fiel 2011 in Manhattan auf 5,3 Prozent, was steigende Preise belegt. Laut Tighe stammen 34 Prozent der Nachfrage von internationalen Investoren. Knapp dahinter kommen institutionelle Investoren aus den USA und die börsengehandelten Reits mit 25 Prozent.
Der Büromarkt in Manhattan hat mit einer Nettonachfrage von rund 630.000 Quadratmetern das höchste Volumen seit 2004 erreicht. Die Mieten haben ein Vierjahreshoch erlangt. Die Leerstandsrate ist mit 10,7 Prozent schon 350 Basispunkte niedriger als vor zwei Jahren. Vor wenigen Tagen zahlte der russische Düngemittel-Magnat Dmitry Rybolovlev mit 88 Millionen Dollar den höchsten Preis, der je für ein Apartment in New York erzielt wurde. Die Edelwohnung am feinen Central Park West ist für die 22-jährige Tochter des reichen Russen, der auf Rang 93 der reichsten Männer zu finden ist.
"In diesem Umfeld gibt es für Mieter und Investoren gute Deals", sagt CBRE-Vizechairman Gregory Tosko. In der Branche wird es auch als positiv gesehen, dass sich die Zahl der Mietabschlüsse zu Spitzenpreisen von mindestens 100 Dollar je Quadratfuß im vergangenen Jahr auf 44 mehr als verdoppeln konnte. Das gebeutelte Finanzgewerbe - das striktere Regulierung, niedrige Zinsen und rückläufiges Geschäft im Investmentbanking verkraften muss - nimmt mit 26 Prozent zwar immer noch den Löwenanteil der Mietfläche in Anspruch. Doch das ist ein Rückgang um drei Prozentpunkte seit 2006.
Vor allem Werbeagenturen und Medien stoßen nach, wie im Januarbericht des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle für Manhattan nachzulesen ist. Demnach mietete der Digital Generation Fast Channel zu Jahresbeginn am Broadway fast 9000 Quadratmeter an, die Werbeagentur TBWA Worldwide belegte in der Madison Avenue 11.000 Quadratmeter, und Young & Rubicam zog zum Columbus Circle um. Als kräftigste Stütze am lokalen Immobilienmarkt gilt weiterhin das begrenzte Angebot an Fläche. Im Vergleich zu den 80er Jahren ist die neue Bürofläche, die jedes Jahr auf den Markt im "Big Apple" kommt, fast auf ein Drittel eingebrochen.
Euro-Krise bisher nebensächlich
Doch es lauern auch Gefahren. "2012 beginnt mit negativen Erwartungen für die Weltwirtschaft", warnt Jones Lang LaSalle, "auch die Erwartungen an andere große Volkswirtschaften trüben sich ein". Mehr noch: Weil Mietverträge für Büros zum Schutz der Eigentümer vor konjunkturellen Schwankungen meist für fünf bis sieben Jahre abgeschlossen werden, drohen im laufenden Jahr viele Mietverträge mit Höchstpreisen aus den Jahren 2007 und 2008 zu deutlich niedrigeren Konditionen erneuert zu werden. In Manhattan notieren die aktuellen Mieten je nach Lage 8 Prozent bis 20 Prozent unter den Höchstpreisen von 2007. Damals zogen die Mietpreise in einem Jahr um 25 Prozent an, bevor sie 2009 um 20 Prozent abstürzten.
Immerhin: Die Tiefausläufer der Euro-Schuldenkrise scheinen in den gewerblichen Immobilienzentren der USA bisher keinen großen Schaden anzurichten. Jacques Gordon, der globale Investmentstratege bei LaSalle Investment Management, sieht nur "moderate" Auswirkungen auf die Mietnachfrage aus Europa. Europäische Händler und Hersteller, die wegen des schwächeren Euro bessere Exportgeschäfte machen, fragen sogar mehr Fläche nach. Und Europas Banken scheinen eisern an ihrem US-Geschäft festzuhalten, obwohl sie wegen strengerer Kapitalvorschriften, wachsender Regulierung und Ausfällen im Bondgeschäft in größerem Umfang Beteiligungen abstoßen. Die meisten europäischen Geldhäuser scheinen ihr Retailgeschäft in den USA als stabil anzusehen.
Die Royal Bank of Scotland, Europas Bank mit der größten US-Präsenz, hat offenbar keine Pläne, sich von der Citizens Financial Group zu trennen. Diese hat 130 Milliarden Dollar Anlagevermögen und 1500 Zweigstellen in zwölf Bundesstaaten. Auch die spanische BBVA, die 2007 auf dem Höhepunkt der Übertreibungen für 9,5 Milliarden Dollar Compass Bancshares erwarb - und deswegen zu Jahresbeginn eine Wertberichtigung von 1,3 Milliarden Dollar vornehmen musste - ist "mehr als je zuvor vom US-Markt überzeugt", wie Manolo Sanchez beteuert, der CEO bei BBVA Compass.
Markus Gärtner / manager-magazin.de
