Bubble-Alarm am deutschen Häusermarkt

Immobilienpreise

Billiges Geld treibt die deutschen Immobilienpreise. Auf dem Häusermarkt sind bereits erste Blasen erkennbar - eine gefährliche Immobilienbubble sollte Deutschland unbedingt vermeiden. Berlin hat verschiedene Möglichkeiten, um sich vor der Geldflut im Euro-Raum zu schützen.

Hamburg - Deutschland im Jahr 2012 - das ist eine einsame Blüte in einem Meer der Ödnis. Während der Rest des Euro-Raums in die nächste Rezession rutscht, geht die deutsche Wachstumsstory weiter. Die meisten Prognosen sagen zwar auch für Deutschland nicht viel mehr als Stagnation fürs laufende Jahr voraus. Aber der manager-magazin-Konjunktur-Indikator, ermittelt vom Forschungsinstitut Kiel Economics, steigt weiter. Das ist nicht unerheblich, denn unser Barometer reagiert sensibler auf aktuelle Daten und Stimmungslagen als andere Verfahren. Derzeit steht es bei 1,7 Prozent Wachstum 2012. Und die Tendenz geht weiter nach oben, wie eine Kieler Mittelfristprognose bis 2017 zeigt, die sich im aktuellen Heft findet.

Deutschland, so scheint es, erlebt sein drittes Wirtschaftswunder. Das erste fand bekanntlich in der Nachkriegszeit statt, das zweite in der Phase zwischen 2005 und 2008, als sich die Wirtschaft, für alle überraschend, plötzlich aus Jammertal und scheinbar unaufhaltsamem Abstieg zu einer stattlichen Dynamik aufschwang. Nun schließt sich seit 2010 ein drittes Wunder an: Anders als in fast allen anderen westlichen Ländern, deren Wachstumspfade deutlich abgeknickt sind, setzt sich hierzulande die Vor-Krisen-Entwicklung fort. Und sofern große Unfälle - ein Zerbrechen der Euro-Zone oder ein Krieg im Nahen Osten - ausbleiben, könnte Deutschland sich selbst übertreffen. Die Kieler Prognose sagt ein Absinken der Arbeitslosenquote auf 3 Prozent in den kommenden fünf Jahren voraus - das gab es seit Generationen nicht mehr.

Aus diesem auf den ersten Blick hocherfreulichen Befund ergeben sich zwei Fragen: Was treibt eigentlich den deutschen Sonderboom? Und: Ist diese Entwicklung eigentlich gut?

Was die Gründe der Wunders 3.0 angeht, so liegen sie nicht nur in deutscher Produktivität, Tüchtigkeit und Sparsamkeit begründet, sondern auch maßgeblich in der aus deutscher Sicht viel zu lockeren Geldpolitik. Als Mitglied des Euro-Raums kommt Deutschland in den Genuss extrem niedriger Zinsen, eines relativ schwachen Euro-Wechselkurses und äußerst üppiger Liquiditätsversorgung. Das befeuert die Investitionen, längst auch auf den Immobilienmärkten: Es wird gekauft und gebaut, wie seit Jahren langem nicht mehr - und da die Zinsen wegen der Euro-Krise auf Dauer niedrig bleiben werden, ist kein Ende absehbar; ein Report im aktuellen Heft zeigt, in welchen deutschen Städten sich derzeit gefährliche Preisblasen aufpumpen.

Damit ist auch die zweite Frage beantwortet: Die Aussichten mögen zwar geradezu malerisch erscheinen. Aber eine Überhitzung der Wirtschaft, vor allem eine gefährliche Immobilienbubble, sollte Deutschland unbedingt vermeiden. Länder wie Spanien, die ähnliche Bedingungen Anfang der 2000er Jahre erlebten, sind mahnende Beispiele. Es ist nur so: Bislang gibt es gar keine speziellen wirtschaftspolitischen Instrumente, regionale Immobilienbooms innerhalb des großen Euro-Raums zu bremsen. Aber immerhin: Es gibt inhaltliche Vorarbeiten, etwa beim Internationalen Währungsfonds.

Wie also könnte man einer deutschen Immobilienblase entgegenwirken? Prinzipiell stehen folgende Wege offen:

Allgemeine Steuerpolitik: Das gröbste Instrument, eine nationale Sonderkonjunktur einzudämmen, ist die Anhebung allgemeiner Steuern, insbesondere der und der . Wenn die Notenbank nicht reagieren kann, müsste die Übernachfrage auf diese Weise staatlicherseits abgeschöpft werden. Das wäre so ziemlich das Gegenteil dessen, was in den üblichen Debatten über prozyklische Senkungen der Steuern oder der Beiträge (wie aktuell zu den Krankenkassen) gefordert wird. Auch international dürfte eine solche antizyklische Politik im derzeitigen Rahmen nicht durchsetzbar sein. Deutschland soll ja ordentlich Nachfrage nach Importen generieren, um anderen Staaten aus ihrer Misere herauszuhelfen.

Spezifische Steuern: Dieses Instrument ist in Deutschland prinzipiell schon vorhanden. Anders als etwa die USA subventioniert der Staat hierzulande immerhin den kreditfinanzierten Kauf von privatem Wohnraum nicht; Schuldzinsen für selbst genutzte Flächen können nicht von der Steuer abgesetzt werden. Im Gegenteil: Die deutsche macht das rasche Kaufen und Verkaufen von Wohnungen und Häusern, typisches Symptom einer Bubble, relativ unattraktiv. Ein Anheben dieser Steuer könnte somit spezifisch gegen eine Blasenbildung eingesetzt werden. Empirische Untersuchungen für die USA zeigen, dass auch Bubbles bremsen können, einfach weil sie das Anlagegut Immobilie generell unattraktiver machen.

Bankenregulierung: "Makroprudenzielle" Instrumente regen seit einiger Zeit die Debatten unter Notenbankern an. Dabei geht es um Regulierungen für die Kreditinstitute, die gesamtwirtschaftliche Risiken - etwa einen Immobilienboom - eindämmen sollen. Falls sich der deutsche Markt weiterhin schwunghaft entwickeln, könnten heimische Banken zum Beispiel gezwungen werden, Immobilienkredite mit zu versehen. Das würde der Tatsache Rechnung tragen, dass überbewertete Häuser und Wohnungen für Banken existenzbedrohlich werden können - falls nämlich der Kredit ausfällt und die Sicherheiten die Forderungen der Bank nicht mehr decken. In die gleiche Richtung gehen Überlegungen, einzuführen: Im Boom würde durch striktere Regulierung die Kreditvergabe für Banken teurer, weil sie mehr Kapital vorhalten müssen. Im Abschwung würden die Zügel entsprechend gelockert. Schließlich könnten die Regulierer den Banken konkrete machen. Beispielsweise dass die Höhe des Kredits maximal nur 60 Prozent des derzeitigen Marktwerts betragen darf. Oder dass mindestens 50 Prozent Eigenkapital gefordert sind. Oder dass die anfängliche Zinslast nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens des Kreditnehmers ausmachen darf.

Derzeit bastelt der Europäische Rat für Systemische Risiken, wo EU-Notenbanker zusammensitzen, an solchen makroprudenziellen Instrumenten. Aber es dürfte noch Jahre dauern, bis sie einsatzfähig sind.

Gelassenheit ist fehl am Platz. Die Erfahrungen anderer Länder zeigen, wie gefährlich die Spätfolgen einer Strategie des Abwartens und Nichtstun sein können. Damit der erfreulich dauerhafte Aufschwung wirklich nachhaltig ist und nicht in einer Überhitzung endet, muss sich die deutsche Politik darauf vorbereiten, den unpopulären Weg zu gehen - und das Wirtschaftswunder 3.0 durch strikte Regulierungen zu entzaubern.

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Henrik Müller / manager-magazin.de